北美购房记

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在美国买房，不仅能拥有房屋所有权，也能拥有土地的所有权。但美国绝大多数州法律规定，购房并不意味着可以获得移民机会。金融危机后，外国人想通过贷款在美国购房的难度增大。有很多朋友关注在美国买房首付及贷款的相关事项，今天本姑娘就自己的亲身买房经历，爲大家支招美国购房攻略。

在美国，一般走廊、地下室、小阁楼、花园、院子都不在房屋的销售总价之内。每年政府按市场行情来估价，然后根据估价缴纳房産税，金额按照估价总值的1%-6%不等。美国绝大多数州法律规定，购房并不意味着可以获得移民机会。

其实美国买房更多是依赖于第三方——经纪人，还有各种“检查”。围绕这两点，总共有12个步骤，基本上就包括了所有买房的主要方面。

美国买房12大步骤

1、雇佣房地産经纪人 Find a Real Estate Agent

美国法律规定买方经纪人一定要代表买方的最大利益。经纪人都有经过严格的考试， 获得本州的房地産经纪执照才可以从事房地産买卖。每一个经济都必须加入各州房地産经纪人公司， 遵守行业法规。在经纪人代表你看房之前，一般要签一个买方的代理协议。买方不用付任何佣金，按美国惯例由卖方负责买卖双方经纪人的佣金。

2、经纪人介绍， 选房， 看房 Showing the Property

经纪人会根据你的购房要求帮你选择合适的房源，陪同你看房直到你满意爲止。

3、签订买房合约书，商定价格 Making Offer

选定目标后，买方经纪将对该房産做综合评判和市场分析，给出具有实际参考价值的估价，请您决定针对卖方价格做出的对自己最有利的买价和条款。买价和所有条款组成的文件即购屋的意向合约。经济人帮助与卖方协商价格，填写购屋的意向合约书，爲买方争取最好价格。卖方收到买家的出价， 意向合约和资金证明后可能还价Counter Offer，买方经纪人将以客户利益最大化爲原则，代表您与对方进行反复谈判，直到取得满意结果。

4、定金存入第三方公证托管公司，进入过户交易 Open Escrow

美国的房屋买卖要通过第三方公证托管公司Escrow Company完成，以保证买卖双方的利益。意向合约经谈判后的修订变成正式购屋合约，与您的定金（惯例约爲房价的3%）一起进入公证过户公司，定金会放在专门的信托账户保管，由过户公司主持进行相关産权转移，税务支付，交易法规的执行，文件签署，资金交割等。

5、房屋检查 Home Inspection

由买方雇请独立的有执照的房屋检查公司，对所买房屋的地基，结构，屋顶，设施和水电气等进行全面的检查，出具房屋检查报告，任何发现的问题都可以与卖家协商，以保障买家的利益。根据具体情况，卖家可以选择全部维修，部分维修或者贴补全部或部分维修费用；卖家也有权在达成交易合约时以不做任何维修爲条件。买家也有权因发现不可接受或不可能修好的严重状况而取消交易。

6、贷款和估价 Mortgage Loan Processing &Appraisal

如果需要贷款，整体购屋交易的时间从进入过户交易算起，至少需要30-45天。贷款银行要由认证的第三方评估机构对房屋进行价格评估。评估报告由第三方评估机构提供。如果评估价格比成交价格低，可以和卖方协商价格。而一次性现金买断只要资金已在美国，通常20天以内，最快可一个星期完成所有手续。

7、审俦衎帠孎i Review Seller’s disclosure

美国加州房地産法很保护买方利益，卖方需要提供很多关于房子的报告。例如：前期屋主 ( 産权 ) 报告，白蚁报告，地区自然灾害报告，含铅涂料报告，周围污染物报告，卖主所知道的房屋任何问题的报告，等等（这个报告要求卖方要如实填写，如有不实，交易后买方很有可能胜诉要求赔偿）。如有问题要求卖方修理。这些报告的费用一般由卖方提供。

8、取消意外限制条款 Contingency Removal

爲保护买家权益，我们在请你出价时，会建议您在合同里选择三个意外限制条款，A.在房屋检查有严重问题，B.贷款得不到批准，C.估价报告远低于买价的这三个非本人主观意愿的情况之下，可以中止交易，全额拿回订金。（现金买家不适用贷款限制条款）一般在签约后17天之内，这三个问题不复存在，买家就需要签署取消意外限制条款。取消意外限制后交易才能得以保障。

9、白蚁检查 Termite Report

加州房屋以木质结构爲主，房屋交易前法律要求必须做白蚁检查。惯例做法是卖主在交易的最后步骤之前请白蚁检查公司出具报告，如需杀除白蚁，将根据买卖合约签订条款来执行。

10、做签字前房屋的最后的检查 Final Inspection

由经纪陪同对房屋内外作最后检查，确认维修项目和白蚁项目如约完成。

11、购买有关保险 Home insurance

主要是火险和责任险。50万的房子在每年$350美金左右。

12、如有贷款，签署贷款文件，付齐房款 Close Escrow

交收钥匙，通知水电气公司变更屋主资料，您正式成爲新的主人。大约一周后，你将收到産权证及所有权保险单。

地段、地段、还是地段！

繁华都市比偏远地区房价贵上一两倍很普通，就是同一个大都会地区不同地段也可能一个天上，一个地下。房地産经纪人在向购房客户推介産品时，常常把一句口号挂在嘴边：Location， Location， Location! 地段，地段，还是地段！ “离城20分锺车程！” “地铁站仅隔三个街区！” “购物中心开车5分锺！”“学区本地排名第一！”等都是常见广告用语。

前不久我在旧金山湾区了解当地房市，亲友告诉我距离伯克莱不远的一个城镇叫核桃河(Walnuts Creek)，环境优美，治安良好，交通方便，独栋房价比市区动辄百万以上便宜一半左右。在网上一搜，跳出来的图片和价格令人兴奋不已，三卧两卫双车库10年新独栋房价仅20万美元左右！就在我寻思哪一栋更加适合的时候，一行小字落入眼帘：(Walnuts Creek) McDonough， GA，这只是亚特兰大东南的一个小镇，哪里可以和寸土寸金的旧金山湾区相提并论！

当你决定了要在某地买房，找一个信得过的当地房地産经纪至关重要。一个好经纪人不但可以帮你搞定所有与交易有关的必要手续，他/她还会提醒你没有想到的问题，防止以后出现麻烦。

交易当中最重要的是首付和贷款

前几年房市牛的时候，贷款机构甚至推出过零首付来吸引客户。现在则不然，很难找到哪家银行愿意爲要求5%甚至10%首付的客户贷款，20%的首付成爲常规。一栋30万美元的房子(全美新屋房价中间值去年一年内在20万上下波动)，意味着成交的时候你要付给房贷公司6万白花花的现银。

接下来是贷款利率。贷款有固定利率和浮动利率两种。浮动利率通常是在起始的三年或更长期限内给你一个较低的利率，过了这个期限之后每年根据某个金融指数(例如国债利率)的升降调整当年的利率，所以借贷方要有在占了便宜之后吃大亏的心理准备。

固定利率期限以15年和30年爲常见，也有更长或较短的。美国人常常选用的30年期房贷爲例，今天的利率在4.25%-5%之间，不同贷款机构有所不同，折合年利率之后，以30万的房子爲例，月供大约在1250到1350美元之间。

贷款公司还会给你一些选项，最主要的是所谓点数(Points)，也就是你手头有现款可以付给银行，用来降低贷款利率。比方说你有2400美元可以立即支付给贷款银行，银行给你一个点数，你的利率会降低0.125%，算下来月供可以减少18美元左右，30年下来可以节省6480美元。

过户的时候要支付贷款手续费，24万美元的贷款手续费在1000到2000美元之间。过户费还包括由贷款机构替你代缴的房産交易税，这个税多少各地不同，一般都在1%以下，有的地方免征。其他的费用包括估价费、勘查费、産权保险费、登记费，还有预缴的年度灾害保险费等。通常30万美元的新房过户时各种杂费在5千到1万美元之间。至于经纪人的收益，则是从卖方那里拿的。按照美国的通例，卖方要从房价中拿出6%，平分给卖方和买方的经纪人。经纪人在不景气的时候，或者竞争激烈的情况下，有时也会降低抽头的份额。

如果你要买的是旧房，别忘了还要雇佣房地産专业律师审查原户主的贷款偿付情况，雇请专业人员检查房屋结构、易损部分完好程度，以及蛀虫损伤、地下氡气等有害因素。这些虽然是要花钱的，但是通常可以从卖主那里获得降低房价的好处。

最后要记住的是，你一旦成爲了房主，地方政府就把你吃定了：你每年都要缴纳房地産税。这个税是县级政府最主要的财政收入，要用来支付中小学校的建设、管理和教职员工的工资(大约占到全部县财政支出的一半)，建设和管理公共图书馆和公园、体育场和其他公共休闲场所，修建维护地方管理的道路、桥梁等交通设施，以及警察局、消防队、急救站等公共安全项目和政府日常行政开支。

该项税收的税率各地也不同。福利好、公共设施完善先进的地方，自然税率就会高些，反之就较低，而且和政府效率的高低有很大关系。有的地方，例如纽约州的部分县份，把房地産税分成两部分，学区建设管理一半，其它合起来是另一半。如果户主年龄达到65岁左右(大约是可以享受社会医疗保障金的年龄)，认爲你家已经没有学龄儿童，就免交学区的那一半。一般而言，房地産税的税率在1%左右。如果你的房産价值爲30万美元，你就得每年拿出3000美元来孝敬县太爷。话说回来，羊毛出在羊身上，这些设施和服务你是一天都离不了的。

再回到贷款问题。贷款机构会把上面那些费用当中常年要付的全部加起来，大头包括月供、保险、管理和房地産说等，这些不能超过你可支配月收入的30%。还以30万美元的房産爲例，月供大约1350美元，与房屋有关的保险算100美元，地税250美元，考虑其他家居支出包括社区管理费等350美元，每个月和房子有关的费用爲2000美元。也就是说，你的可支配月收入要达到6666美元，相当于税前年薪9万-10万美元以上，贷款公司才会考虑给你贷款。

这里我们还没有谈及你的信用记录。如果你的信用良好，长年没有赖账纪录，也没有吃过官司，开车从不违规，连一个停车罚单都没有或立即付清，评分达到740分以上，不少贷款公司会降低你的利率，或是减少甚至免收过户手续费。反之各项费用都会上涨，特别糟糕的例如经常欠缴房租水电费、信用卡老是过期不付等，评分在600分以下，在目前的经济形势下，基本上没有人敢给你贷款。

在美国，诚信是一种深入生活各处的评价体系。这也是与中国最大的不同之处。从平时就注重个人诚信的积累，买房时“诚信爲本”能帮你省大钱。

富雅1971     《北京姑娘美国购房全攻略》

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